Колко можеш да си позволиш? Трите правила, които банките използват

„Мога ли да си го позволя?" — това е първият въпрос, който си задаваме, когато разглеждаме обяви за апартаменти. И в повечето случаи отговорът е „зависи от кого питаш".

Банката ще каже „да" — защото й е изгодно да ви отпусне кредит. Брокерът ще каже „да" — защото му трябва сделка. Но личните ви финанси казват нещо друго. Има три международни правила за достъпност на жилище, които се използват от десетилетия. Нито едно от тях не е българска регулация — те са ориентири, създадени от финансови институции и консултанти. Но са изключително полезни, за да прецените реално положението си.

Нека ги приложим с реални числа за София.

Данните, с които работим

По данни на НСИ за Q4 2025, средната брутна заплата в София е 1 914 EUR/месец (3 743 лв). След приспадане на осигуровки (13.78%) и данък (10%), нетната заплата е около 1 485 EUR/месец.

Важно уточнение: медианата (т.е. заплатата, която разделя работещите на две равни половини) е вероятно с 15–20% по-ниска от средната — заради секторите IT и финанси, които изтеглят средната нагоре. Ако не работите в тези сектори, може реалистичната ви заплата да е по-близо до 1 200–1 300 EUR нето.

Средните цени на жилищата в София за Q1 2026: 2 100–2 250 EUR/кв.м. Типичен двустаен (~65 кв.м) струва 140 000–165 000 EUR, тристаен (~85–90 кв.м) — 190 000–240 000 EUR.

Правило 1: Не повече от 30% от брутния доход за жилище

Произход: Правилото за 30% идва от САЩ — т.нар. Brooke Amendment от 1969 г. (първоначално 25%, вдигнато на 30% през 1981 г.). Използва се от HUD (Министерството на жилищната политика на САЩ) като официален праг за достъпност.

Как работи: Всички жилищни разходи — ипотека, данъци, застраховка, поддръжка — не трябва да надвишават 30% от брутния ви месечен доход.

Сметката за София (единичен доход):

• Брутна заплата: 1 914 EUR/месец
• 30% = 574 EUR/месец за жилищни разходи
• При лихва 2.8%, срок 25 години и 20% самоучастие → максимален кредит ~120 000 EUR
• Максимална цена на имота: ~150 000 EUR

С 150 000 EUR можете да си позволите евтин двустаен апартамент в по-отдалечен квартал. Типичен двустаен в добър квартал (140 000–165 000 EUR) е на ръба или извън обхват.

Правило 2: Вноската по ипотеката ≤ 25% от нетния доход

Произход: Популяризирано от Dave Ramsey — един от най-известните финансови консултанти в САЩ. По-консервативно от правилото за 30%, защото се прилага върху нетния доход (това, което реално получавате).

Как работи: Само ипотечната вноска (без другите жилищни разходи) не трябва да надвишава 25% от нетния ви месечен доход.

Сметката за София (единичен доход):

• Нетна заплата: 1 485 EUR/месец
• 25% = 371 EUR/месец за ипотеката
• При лихва 2.8%, срок 25 години и 20% самоучастие → максимален кредит ~78 000 EUR
• Максимална цена на имота: ~97 500 EUR

97 500 EUR за апартамент в София? Това е студио или малък двустаен в квартал като Люлин или Обеля. По това правило средната заплата в София не стига дори за скромен апартамент.

Правило 3: Цената на имота ≤ 3–5x годишния брутен доход

Произход: Общ ориентир от финансовото планиране, използван от компании като Fidelity Investments. Множителят 5x предполага, че нямате други значими дългове.

Как работи: Цената на имота не трябва да надвишава 3 до 5 пъти годишния ви брутен доход.

Сметката за София (единичен доход):

• Годишен брутен доход: 22 968 EUR
• 3x = 68 904 EUR (много консервативно)
• 5x = 114 840 EUR (максимум без други дългове)

Дори при най-щедрия множител от 5x, максимумът е ~115 000 EUR — под цената на типичен двустаен апартамент.

Как изглеждат числата за двойка?

Ако и двамата партньори получават средна софийска заплата:

• Общ брутен доход: 3 828 EUR/месец → годишен: 45 936 EUR
• Общ нетен доход: 2 970 EUR/месец

Обобщена таблица: единичен доход vs. двойка

Изводът е ясен: с единичен среден доход в София типичен апартамент е трудно достъпен по всяко от трите правила. За двойка ситуацията е по-добра, но тристаен апартамент остава предизвикателство по консервативните правила.

Какво казва БНБ?

Българските банки не използват тези три правила. Те следват регулация на БНБ (от октомври 2024 г.), която поставя лимит от 50% DSTI (debt-service-to-income) — т.е. всичките ви месечни вноски по кредити не трябва да надвишават 50% от дохода ви.

Това е значително по-либерално от международните правила. При 50% от нетния доход на двойка (2 970 EUR), банката може да одобри вноска от 1 485 EUR/месец — което отключва кредит за имот от 350 000+ EUR.

Но одобрението на банката не е същото като финансов комфорт. При 50% от дохода за жилище остават въпросите: какво става при загуба на работа? При раждане на дете? При покачване на лихвите? Банката одобрява кредит — тя не ви гарантира спокоен живот.

Кое правило да следвате?

Няма единствен правилен отговор. Зависи от ситуацията ви:

• 30% правилото е добра отправна точка за повечето хора — покрива всички жилищни разходи и оставя достатъчно за живот.
• 25% правилото е по-подходящо, ако искате по-голяма финансова сигурност или планирате деца в близко бъдеще.
• 5x правилото е полезно като бърза проверка на реалността, преди да се впуснете в конкретни сметки.

Ако и по трите правила не можете да си позволите имота, който искате — това не означава, че мечтата е невъзможна. Означава, че трябва да планирате: по-голямо самоучастие, по-дълъг срок, по-евтин квартал или просто повече време за спестяване.

---

Искаш да видиш пълната картина за твоя имот? Използвай нашия калкулатор — той изчислява всички разходи, проверява трите правила за достъпност и показва дали можеш да си го позволиш.