Истината за 'инвестиционния' апартамент: реалната доходност в София 2026

„Купи апартамент — няма по-сигурна инвестиция." Чували сте го от родители, колеги, брокери, случайни хора на рожден ден. В България недвижимият имот е почти религия — нещо, в което „не можеш да загубиш".

Но дали е така? Не говорим за жилището, в което живеете — там стойността е лична и трудно измерима. Говорим за инвестиционния апартамент — този, който купувате, за да го дадете под наем и да „печелите".

Нека сметнем. С реални числа от София, 2026 г.

Брутната сметка

Типичен двустаен апартамент (65 m²) в средно добър квартал на София:

Средната наемна цена за двустаен в София в началото на 2026 г. се движи между €500 и €1 000 на месец — зависи от квартала, състоянието и обзавеждането. Приемаме €650 като реалистична средна стойност за обзаведен апартамент в квартали като Младост, Люлин или Студентски град.

На пръв поглед 5.2% бруто звучи прилично. Но от тази сума трябва да извадим всичко, което плащате като собственик.

Какво изяжда нетната доходност

Ето реалните годишни разходи за собственик, който дава имота под наем:

Нетен годишен доход: €7 800 − €2 861 = €4 939

Но чакайте — доходността не е спрямо цената на апартамента. Тя е спрямо всички пари, които сте вложили:

Нетна доходност: €4 939 / €166 000 = 2.98%

Или закръглено — около 3% нетна годишна доходност.

Провери общите разходи при покупка с нашия калкулатор: Total cash на инвестиционен двустаен →

Алтернативната цена на самоучастието

Да кажем, че купувате без ипотека — с кеш. Влагате €166 000. Какво биха донесли тези пари другаде?

Средният лихвен процент по депозити в България е около 0.8% (данни на БНБ, Q3 2025), но промоционалните оферти достигат 2.0–2.5%. Глобалният индексен фонд (напр. MSCI World) исторически дава средно ~7% годишно за периоди от 10+ години — без гаранция, но с ликвидност и диверсификация.

С други думи: нетната доходност от наем в София е сравнима с банков депозит — и значително по-ниска от дългосрочна инвестиция в индексни фондове. А при депозита нямате ремонти, наематели и безсънни нощи.

Ако купувате с ипотека, сметката става по-сложна: вие използвате ливъридж (чужди пари), но плащате лихва. При текущите лихви от ~2.5% нагоре, лихвените плащания изяждат значителна част от наемния доход.

Кога инвестиционният апартамент наистина е инвестиция

Не всичко е песимизъм. Има сценарии, в които имотът наистина е разумна инвестиция:

Ливъридж при ниски лихви. Ако вземете ипотека при 2.5% и нетната доходност е 3%, разликата е малка — но вие контролирате актив за €150 000 с €30 000 самоучастие. Ако имотът поскъпне с 5% годишно (както в София 2024-2025), печалбата е върху цялата стойност, не само върху вашите €30 000. Това е магията на ливъриджа — но работи и в обратната посока.

Защита от инфлация. При инфлация от 4–5% (каквато България отчете през 2025 г. по данни на НСИ), наемите и цените на имотите обикновено растат. Депозитът с 2% лихва при 5% инфлация губи реална стойност. Имотът — не непременно.

Принудително спестяване. Хората, които не инвестират дисциплинирано, често харчат свободния кеш. Ипотеката е „принудително спестяване" — всеки месец изплащате главница, макар и бавно в началото.

Данъчен арбитраж. 9% ефективен данък върху наемния доход (10% от 90%) е един от най-ниските в ЕС. За сравнение, данъкът върху доходите от капиталови печалби при продажба на ETF е 10%.

Но: нищо от горното не прави имота автоматично „най-добрата инвестиция". Правилният отговор зависи от вашата ситуация — колко кеш имате, какъв е хоризонтът ви, колко риск поемате и дали имате дисциплина да инвестирате алтернативно.

Провери своя случай

Числата по-горе са за „среден" двустаен. Но вашата ситуация е различна — друга цена, друг квартал, друг процент самоучастие.

Вместо да гадаете, пресметнете:

• Виж всички разходи при покупка на инвестиционен имот →
• Само разходите, без доход — колко кеш ви трябва →

Калкулаторът показва всички разходи — данъци, нотариус, застраховки, ремонт и месечните плащания. Не само вноската по ипотеката.

---

Инвестиционният апартамент не е лоша инвестиция. Но не е и магическа. ~3% нетна доходност е реалността за повечето имоти в София — и тя е сравнима с банков депозит. Истинската печалба идва от поскъпване на имота, но то не е гарантирано и зависи от момента на покупка.

Преди да купите „за инвестиция", направете сметката. С реални числа, не с надежди.