Нотариални такси при покупка на имот — как се изчисляват (2026)
18 април 2026Когато попитате някого колко е нотариалната такса при покупка на имот, повечето хора отговарят нещо от рода на „около 1%" или „между 0.5 и 1.5%". И грешат.
Нотариалната такса в България не е фиксиран процент. Тя се изчислява по специална дегресивна тарифа — колкото по-скъп е имотът, толкова по-нисък е процентът за всяка следваща стъпка. Това означава, че ако не знаете точната формула, не можете да предвидите разхода. А при имот за стотици хиляди евро дори „малка" разлика в изчислението е стотици левове.
Нека разгледаме точно как стоят нещата.
Тарифата — 7 стъпала
Нотариалните такси се определят от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Ето всички стъпала:
| Удостоверяван материален интерес (лв) | Такса |
|---|---|
| до 100 | 30 лв |
| от 101 до 1 000 | 30 лв + 1.5% за горницата над 100 лв |
| от 1 001 до 10 000 | 43.50 лв + 1.3% за горницата над 1 000 лв |
| от 10 001 до 50 000 | 160.50 лв + 0.8% за горницата над 10 000 лв |
| от 50 001 до 100 000 | 480.50 лв + 0.5% за горницата над 50 000 лв |
| от 100 001 до 500 000 | 730.50 лв + 0.2% за горницата над 100 000 лв |
| над 500 000 | 1 530.50 лв + 0.1% за горницата над 500 000 лв |
Важно: максималната нотариална такса е 6 000 лв, независимо от цената на имота. Върху нея се начислява 20% ДДС — т.е. реалният таван е 7 200 лв с ДДС.
Какво означава „дегресивна"? Всяка следваща стъпка се облага с по-нисък процент. Имотът от 300 000 лв не се облага с единна ставка — първите 100 лв се таксуват по 30 лв, следващите 900 лв по 1.5%, следващите 9 000 лв по 1.3% и т.н. Точно както прогресивният данък, но в обратна посока.
Пример 1: Имот за 150 000 EUR (~293 370 лв)
Нека изчислим стъпка по стъпка:
| Стъпало | Обхват | Сума в обхвата | Ставка | Такса |
|---|---|---|---|---|
| 1 | до 100 лв | 100 лв | фиксирана | 30.00 лв |
| 2 | 101 – 1 000 лв | 900 лв | 1.5% | 13.50 лв |
| 3 | 1 001 – 10 000 лв | 9 000 лв | 1.3% | 117.00 лв |
| 4 | 10 001 – 50 000 лв | 40 000 лв | 0.8% | 320.00 лв |
| 5 | 50 001 – 100 000 лв | 50 000 лв | 0.5% | 250.00 лв |
| 6 | 100 001 – 293 370 лв | 193 370 лв | 0.2% | 386.74 лв |
- Нотариална такса: 1 117.24 лв
- + 20% ДДС = 1 340.69 лв (~686 EUR)
Ефективната ставка е едва 0.38% от стойността на имота — далеч от „1%", за което много хора мислят.
Пример 2: Имот за 200 000 EUR (~391 166 лв)
| Стъпало | Обхват | Сума в обхвата | Ставка | Такса |
|---|---|---|---|---|
| 1–5 | до 100 000 лв | 100 000 лв | (кумулативно) | 730.50 лв |
| 6 | 100 001 – 391 166 лв | 291 166 лв | 0.2% | 582.33 лв |
- Нотариална такса: 1 312.83 лв
- + 20% ДДС = 1 575.40 лв (~806 EUR)
Ефективна ставка: 0.40%.
Пример 3: Имот за 300 000 EUR (~586 749 лв)
| Стъпало | Обхват | Сума в обхвата | Ставка | Такса |
|---|---|---|---|---|
| 1–5 | до 100 000 лв | 100 000 лв | (кумулативно) | 730.50 лв |
| 6 | 100 001 – 500 000 лв | 400 000 лв | 0.2% | 800.00 лв |
| 7 | 500 001 – 586 749 лв | 86 749 лв | 0.1% | 86.75 лв |
- Нотариална такса: 1 617.25 лв
- + 20% ДДС = 1 940.70 лв (~992 EUR)
Ефективна ставка: 0.33%. Колкото по-скъп е имотът, толкова по-нисък е ефективният процент — това е ефектът на дегресивната тарифа.
Обобщение на нотариалните такси
| Цена на имота | Такса без ДДС | Такса с ДДС | Ефективна ставка |
|---|---|---|---|
| 150 000 EUR (~293 370 лв) | 1 117.24 лв | 1 340.69 лв (~686 EUR) | 0.38% |
| 200 000 EUR (~391 166 лв) | 1 312.83 лв | 1 575.40 лв (~806 EUR) | 0.40% |
| 300 000 EUR (~586 749 лв) | 1 617.25 лв | 1 940.70 лв (~992 EUR) | 0.33% |
Такса вписване в Имотния регистър
Освен нотариалната такса, при покупка дължите и такса за вписване в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Тя е много по-проста:
- 0.1% от стойността на имота (или от данъчната оценка — избира се по-високата)
- Минимум: 10 лв
- Плаща се директно в Агенцията по вписванията
За имот от 200 000 EUR (~391 166 лв) таксата за вписване е 391.17 лв (~200 EUR).
Данък придобиване по общини (2026)
Най-големият разход при сделката не е нотариусът, а данъкът за придобиване на недвижим имот (известен като „местен данък" или „данък прехвърляне"). Той се определя от всяка община поотделно, в рамките на законовия диапазон от 0.1% до 3.0% (ЗМДТ, чл. 47).
През 2026 г. четирите най-големи града в България са на максималната ставка:
| Община | Ставка (2026) |
|---|---|
| София | 3.0% |
| Пловдив | 3.0% |
| Варна | 3.0% |
| Бургас | 3.0% |
| По-малки общини | 2.0–3.0% |
За имот от 200 000 EUR в София данъкът придобиване е 6 000 EUR. Да — шест хиляди евро, само за данъка.
Общо: колко струва сделката за имот от 200 000 EUR в София?
Нека съберем трите задължителни разхода:
| Разход | Сума |
|---|---|
| Данък придобиване (3%) | 6 000 EUR |
| Нотариална такса + ДДС | ~806 EUR |
| Такса вписване (0.1%) | 200 EUR |
| Общо | ~7 006 EUR |
Това е 3.5% от цената на имота — само за задължителни данъци и такси при самата сделка. Тези пари трябва да ги имате в брой в деня на нотариалния акт (или малко преди).
А това не е всичко
Важно е да разберете, че горните 7 006 EUR са само върхът на айсберга. Те не включват:
- Банкови такси при ипотека (такса отпускане, оценка, ескроу сметка)
- Застраховки (имотна — задължителна при ипотека; животозастраховка — практически задължителна)
- Кредитен консултант (обикновено безплатен за клиента — банката плаща)
- Адвокат за проверка на собствеността
- Агенция за недвижими имоти (1–3% комисионна)
- Ремонт и обзавеждане
- Резервен фонд за първите месеци
Когато добавите всичко, реалните допълнителни разходи при покупка на имот от 200 000 EUR могат да достигнат 25 000 – 40 000 EUR над самата цена.
Искаш да видиш точната сметка за твоя имот? Използвай нашия калкулатор — той изчислява нотариалните такси по точната тарифа, данък придобиване за твоята община и всички други разходи при покупка.