Стрес тест: Какво става ако загубиш работата си?

Никой не купува апартамент с мисълта „какво ще стане, ако ме уволнят?". Мислиш за ново начало, за ремонт, за мебели. Не за сценарии, в които доходът ти изчезва.

Но ипотеката не се интересува от плановете ти. Тя иска EUR 1 000 на месец — независимо дали имаш работа, дали си в болнични, дали си в майчинство. И ако не си направил стрес тест преди да подпишеш, може да разбереш твърде късно, че буферът ти е нула.

Какво е ипотечен стрес тест?

Стрес тестът е симулация: какво се случва с финансите ти, ако нещо се обърка? Загуба на работа, намаляване на заплата, майчинство, покачване на лихвата.

Златният стандарт е канадският модел. От 2012 г. канадският финансов регулатор (OSFI) изисква от банките да квалифицират кредитополучателите не по договорната лихва, а по по-висока:

Квалификационна лихва = max(договорна лихва + 2%, 5.25%)

Подът от 5.25% не е променян от 1 юни 2021 г. От 1 януари 2018 г. правилото важи за всички необезпечени ипотеки, не само за застрахованите.

Идеята е проста: ако можеш да плащаш при лихва 5.25%, ще се справиш и ако лихвата скочи.

България няма стрес тест

В България нещата стоят различно. БНБ въведе макропруденциални мерки (октомври 2024), но те проверяват текущата ви платежоспособност, не бъдещата:

Ефектът е видим — делът на кредити с DSTI над 50% падна от 24.6% (Q3 2024) до 3.1% (Q4 2024). Но няма изискване да се квалифицираш при по-висока лихва. Ако днес плащаш при 2.69%, банката не те тества какво ще стане при 5%.

А повечето кредити в България след влизането в Еврозоната са с променлива лихва (EURIBOR-базирана). Покачване от 2.7% до 5% при кредит от EUR 200 000 за 25 години вдига вноската от ~EUR 920 на ~EUR 1 170 — с EUR 250 на месец повече.

Затова стрес тестът е твоя отговорност.

Какво се случва ако загубиш работата си?

В България обезщетението за безработица е 60% от средния ти дневен осигурителен доход за последните 24 месеца. Но дяволът е в детайлите:

Продължителността зависи от осигурителния ти стаж:

Внимание: Ако напуснеш доброволно или по взаимно съгласие по твоя инициатива, получаваш минимално обезщетение (EUR 9.21/ден, ~EUR 276/месец) за само 4 месеца. Не е същото като да бъдеш съкратен.

За да имаш право на обезщетение, трябва 12 месеца осигурителни вноски в последните 18 месеца и регистрация в Бюрото по труда до 7 работни дни след уволнението.

При съкращение имаш право и на обезщетение от работодателя: минимум 1 месец бруто заплата при масово уволнение, или минимум 4 месеца бруто при прекратяване по взаимно съгласие по инициатива на работодателя.

Формулата за оцеляване

Стрес тестът се свежда до едно просто уравнение:

Месеци оцеляване = Спестявания ÷ Месечен дефицит

Ако имаш EUR 15 000 спестявания и месечният ти дефицит (нужди минус доход) е EUR 500, можеш да издържиш 30 месеца. Ако дефицитът е EUR 1 000 — само 15.

Четири сценария за двойка с ипотека

Нека вземем реалистичен пример: двойка с комбиниран доход EUR 3 500 (EUR 2 000 + EUR 1 500), ипотечна вноска EUR 1 000/месец, разходи за живот EUR 800/месец. Общо нужди: EUR 1 800/месец.

Сценарий 1 — по-високата заплата отпада:

• Доход: EUR 1 500 (партньор) + EUR 1 200 (обезщетение 60% от 2 000) = EUR 2 700
• Излишък: EUR 900. Управляемо.

Сценарий 2 — по-ниската заплата отпада:

• Доход: EUR 2 000 + EUR 900 (обезщетение 60% от 1 500) = EUR 2 900
• Излишък: EUR 1 100. Управляемо.

Сценарий 3 — и двамата с 30% намаление:

• Доход: EUR 1 400 + EUR 1 050 = EUR 2 450
• Излишък: EUR 650. Тясно, но поносимо.

Сценарий 4 — майчинство, втора година:

• Доход: EUR 2 000 + EUR 460 = EUR 2 460
• Излишък: EUR 660. Подобно на сценарий 3.

Тази двойка се справя при всеки отделен сценарий. Но какво ако лихвата скочи едновременно с намаление на дохода? Или ако нямат спестявания? Тогава и EUR 250 допълнително на месец (от покачена лихва) могат да обърнат излишъка в дефицит.

Майчинството — скритият стрес сценарий

Много двойки не го мислят като финансов риск, но числата говорят:

• Първата година (410 дни): 90% от заплатата. Относително безболезнено.
• Втората година (до навършване на 2 години на детето): фиксирано EUR 460/месец (900 лв). Това е новата сума за 2026 г. — увеличена от 780 лв.

Ако майката е получавала EUR 1 500, падането от EUR 1 350 (90%) до EUR 460 е шок. И продължава месеци наред.

Има и добра новина: ако майката се върне на работа преди детето да навърши 2 г., получава 75% от обезщетението (вместо 50%, промяна за 2026 г.). Но не всяка работа позволява бързо връщане.

Включи майчинството в стрес теста. Особено ако планирате дете в първите години на ипотеката.

Какво да направиш преди да купиш

1. Изчисли месечните си нужди — ипотека + разходи за живот + застраховки + данъци.
2. Симулирай загуба на доход — какъв е доходът ти само от обезщетения? Стига ли?
3. Изгради резерв от 6–12 месеца разходи в спестявания преди да подпишеш.
4. Провери колко месеца издържаш при всеки сценарий — формулата е проста.
5. Не забравяй лихвения риск — тествай какво става ако лихвата стигне 5%.

Ако при който и да е реалистичен сценарий можеш да издържиш по-малко от 6 месеца — помисли дали не купуваш над възможностите си.

---

Искаш да видиш пълната картина за твоя имот? Използвай нашия калкулатор — той прави стрес тест с различни сценарии и показва колко месеца можеш да издържиш при загуба на доход.