Ипотека за двама без брак: договорът, който никой не сключва

Купувате апартамент заедно с партньора си, но не сте женени. Теглите ипотека, разпределяте вноските, мечтаете за ремонт. Всичко изглежда ясно — докато не се случи нещо неочаквано.

В България хиляди двойки купуват имоти заедно без брак. Почти никой от тях не сключва съсобственически договор. Това е грешка, която може да струва десетки хиляди евро — или целия имот.

Какво е съсобственост по дялове

Когато двама души купят имот заедно без да са в брак, възниква съсобственост по дялове — режим, уреден в чл. 30–34 от Закона за собствеността (ЗС).

Ключовите правила:

• Дяловете се считат за равни, докато не се докаже друго (чл. 30, ал. 2 ЗС). Ако нотариалният акт не посочва конкретни дялове, приема се 50/50 — дори ако единият е платил 80% от цената.
• Всеки съсобственик участва в ползите и тежестите от имота пропорционално на дела си (чл. 31 ЗС).
• Управлението на общата вещ се решава с мнозинство по дялове (чл. 32 ЗС).
• При продажба на дял на трето лице, другият съсобственик има право на изкупуване при същите условия — в 2-месечен срок от продажбата (чл. 33 ЗС).
• Всеки съсобственик може да иска делба (разделяне) по всяко време, въпреки противна уговорка (чл. 34 ЗС).

Сравнете с брака: при съпружеска имуществена общност (чл. 21 от Семейния кодекс) имотът принадлежи на двамата съпрузи автоматично, независимо на чие име е записан. „Съвместният принос" включва не само пари, а и грижа за деца и домакинство. При развод дяловете са равни по подразбиране (чл. 27 СК).

При фактическо съжителство нищо от това не важи. Прилага се общото вещно право — ЗС, не Семейният кодекс.

Трите сценария, за които никой не говори

Сценарий 1: Раздяла

Разделяте се. Единият иска да остане в апартамента, другият иска парите си обратно. Какво казва законът?

• Ако имотът е на името и на двамата — имате съсобственост и можете да поискате доброволна делба.
• Ако не се разберете — всеки от двамата може да заведе иск за съдебна делба (чл. 34 ЗС). Съдът може да присъди имота на единия (с парично уравняване) или да го изнесе на публична продан.
• Ако имотът е само на едно име — другият няма вещни права. Може да претендира само по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД, чл. 59 — неоснователно обогатяване), което е дълъг и несигурен процес.

Срок на съдебна делба: от 1 до 3 години. Разходи: адвокатски хонорар + държавна такса (4% от стойността на дела).

Сценарий 2: Смърт без завещание

Партньорът ви почива. Нямате брак, нямате завещание. Кой наследява неговия/нейния дял от апартамента?

Според Закона за наследството:

Преживелият съпруг наследява заедно с наследниците от I–III ред (чл. 9 ЗН) — например равна част с всяко дете, или 1/2 до 2/3 при наследяване с родители.

Преживелият партньор (без брак) не наследява НИЩО по закон. Нула. Дялът отива при родителите, братята или сестрите на починалия. Вие ставате съсобственик с тях — хора, с които може да нямате никакви отношения.

Дори да имате завещание в своя полза, запазената част (чл. 28–29 ЗН) за деца и родители ограничава какво може да ви бъде завещано.

Сценарий 3: Неплатена вноска по ипотеката

Ипотеката е солидарно задължение — банката може да търси цялата сума от всеки един от кредитополучателите. Ако партньорът ви спре да плаща:

• Вие плащате целия кредит, за да не загубите имота.
• Ако и вие не можете — банката пристъпва към принудително изпълнение върху целия имот, не само върху „неговата половина".
• При публична продан получавате дела си от остатъка — ако остане нещо след погасяване на кредита.

Съсобственическият договор — какво се пише вътре

Съсобственическият договор (или договор за съвместна покупка) е писмено споразумение с нотариална заверка на подписите. Той не е задължителен по закон, но е единствената реална защита при съвместна покупка без брак.

Какво трябва да съдържа:

Допълнителна защита: Направете и взаимни завещания — всеки завещава своя дял на другия. Завещанието е винаги отменимо, но поне дава начална позиция.

Колко струва нотариусът

Нотариалната заверка на подписи на договор с определен материален интерес се изчислява по Точка 10 от Тарифата за нотариалните такси — 30% от таксата по Точка 8 (основната дегресивна тарифа).

Пример: имот за 200 000 EUR (~391 166 лв)

Ако изберете и удостоверяване на съдържанието (не само подписите) — по Точка 9, таксата е 50% от т. 8:

242 до 403 EUR — за договор, който защитава инвестиция от 200 000 EUR. Това е 0.12–0.20% от стойността на имота. За сравнение, данъкът придобиване в София е 3% (6 000 EUR), а нотариалният акт за самата сделка — около 806 EUR.

Финансовата половина

Съсобственическият договор урежда правната страна. Но преди да го подпишете, трябва да знаете отговора на въпроса: кой колко плаща реално?

Ето какво показва калкулаторът при 50/50 разпределение с равни доходи:

→ Отвори калкулатора: 50/50 при 200 000 EUR, заплати по 1 500 EUR

А ако доходите не са равни? При 65/35 разпределение нещата изглеждат съвсем различно — и точно затова е важно да видите числата преди да решите дяловете в договора:

→ Отвори калкулатора: 65/35 при различни заплати

Функцията „Партньор" в калкулатора показва:

• Колко плаща всеки от ипотечната вноска
• Какъв процент от заплатата отива за жилище
• Какъв е „гапът" в спестяванията — колко трябва да има всеки за първоначалните разходи (капаро, данъци, нотариус, ремонт)
• Какво се случва при стрес тест — загуба на работа, намалени доходи, майчинство

Тези числа са основата за дяловете в съсобственическия договор. Ако единият плаща 65% от всичко, логично е да притежава 65% от имота — не 50%.

Обобщение

Бракът дава автоматична защита. Съсобственическият договор я имитира — не перфектно, но достатъчно, за да не загубите жилището си заради липсващ документ.

Не е нужно да сте женени. Но е нужно да имате договор.

Тази статия е обща информация и не замества правна консултация. Консултирайте се с адвокат за вашия конкретен случай.

---